南城县房地产市场新政解读：为刚需和改善性需求保驾护航
元描述: 南城县发布新的房地产市场政策，旨在促进房地产市场平稳健康发展，支持刚性和改善性住房需求。政策内容包括购房优惠、换购住房退税、住房公积金贷款政策调整、商业性个人住房贷款政策优化、保障房“以需定购”、学位准入政策调整、住房“以旧换新”等等。
引言:
随着房地产市场进入新的发展阶段，如何满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展成为各地政府面临的重要课题。江西省抚州市南城县人民政府办公室于2024年9月16日印发了《关于进一步促进我县中心城区房地产市场平稳健康发展的若干措施》，旨在通过一系列政策举措，激发房地产市场活力，为刚需和改善性需求保驾护航。
一、 政策解读：为刚需购房者提供多重利好
为了更好地支持刚性住房需求，南城县此次推出的新政可谓是诚意满满，从购房优惠、换购住房退税、住房公积金贷款政策调整到商业性个人住房贷款政策优化，涵盖了购房者从首付到贷款的全流程，可谓是“全方位”的“暖心”政策。
1. 购房优惠政策
- 优惠力度: 对2024年7月1日至2025年6月30日期间购买县中心城区新建商品住房的购房者，给予1万元/套的购房优惠。
- 适用范围: 购买县中心城区新建商品住房，面积不低于50平方米。
- 时间限制: 在2028年12月31日之前缴清契税。
此项政策对于刚需购房者来说是一大福音，可以有效减轻购房压力，提高购房性价比。
2. 换购住房退税政策
- 退税条件: 自2022年10月1日至2025年12月31日，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在本县中心城市重新购买住房。
- 退税优惠: 退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
此项政策可以有效降低换房成本，鼓励居民置换更符合自身需求的住房。
3. 住房公积金贷款政策
- 额度提高: 最高贷款额度从70万元/户调整至80万元/户，提高了贷款额度，为购房者提供了更大的资金支持。
- 既提又贷: 支持按政策规定的住房公积金首付比例提取住房公积金支付购房首付款后，仍可申请办理住房公积金个人住房贷款，方便了购房者灵活运用资金。
4. 商业性个人住房贷款政策
- 取消利率下限: 取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限，银行可以根据自身情况灵活调整利率，更加贴合市场需求。
- 下调首付比例: 首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于25%，降低了购房门槛。
- 认房不认贷: 家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行均按首套住房执行住房信贷政策，为符合条件的购房者提供了更多的购房机会。
二、 优化改善性住房供给保障：打造高品质宜居生活
南城县新政不仅关注刚需购房者，还着力优化改善性住房供给，鼓励高品质住宅发展，打造更美好的居住环境。
1. 积极发展高品质住宅
- 品质升级: 落实绿色、低碳、智能、安全的好房子理念，优化居住区设计，提高建筑品质，打造更舒适、更安全、更环保的居住环境。
- 多元选择: 加大立体生态住宅、低密度住宅供给，满足不同购房者的需求，为居民提供更多选择。
2. 优化容积率计算规则
- 公共空间不计入容积率: 配建的垃圾收集房、公共厕所、变电房（配电室)、开关站、开闭所，以及风雨连廊、首层架空层、上人屋面等作为公共空间供业主免费使用的建筑，不纳入项目容积率计算。
- 设备平台面积限制: 每户住宅设置设备平台水平投影面积之和不超过该套型总建筑面积的3%且最高不超过5平方米的，不计算建筑面积和容积率，有效提高住宅使用率。
3. 支持调整住房套型结构
- 灵活调整: 在不超过原建筑密度、容积率、绿地率、限高、日照等修建性规划指标和不改变原建筑风格并满足公建配套的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，满足合理的自住和改善性住房需求。
三、 稳定市场预期：营造良好的市场环境
为了稳定市场预期，营造良好的市场环境，南城县新政在优化政务服务、稳妥处置闲置存量土地等方面也做出了积极的努力。
1. 优化按揭贷款保证金服务
- 取消或退还保证金: 对全县所有未建和新建的房地产项目，暂不收取住房按揭贷款保证金；已收取的保证金，退付至1%；已办理房屋初始登记的项目，按揭贷款保证金全部退还。
2. 支持稳妥处置闲置存量土地
- 灵活处置: 对房地产企业有能力继续开发的闲置存量土地，支持企业根据市场需求调整完善规划条件和设计要求。
- 建立清单制度: 目前尚未开工以及已开工未竣工的房地产用地，由县人民政府建立处置闲置存量土地项目清单。
- 依法依规处置: 支持通过依法依规收回、收购等方式稳妥处置已出让闲置存量土地。
四、 优化政务服务：提升服务效率
- 放宽落户政策: 个人购买存量和在建在售商品住房，因开发企业原因未能按购房合同约定时间交房的，凭网签备案的商品房买卖合同、销售发票，可直接办理本人及其直系亲属在所购房屋所属辖区落户。
- 延长补贴申报时间: 对2022年5月1日至2022年12月31日期间的阶段性购房补贴及契税补贴，申请补贴的缴清契税时间延长到2025年12月31日止；2023年1月1日至2023年12月31日期间的购房补贴、契税补贴等，申请补贴的缴清契税时间延长到2027年12月31日止。
五、 住房“以旧换新”：盘活存量住房资源
- 市场化原则: 支持房企和居民按照市场化原则进行“以居民旧房置换房企定向新房”，旧房可由房企直接购买，也可委托房企或房地产经纪机构代销，代销完成后购买约定新房。
- 国企试点: 支持国有平台公司开展“以旧换新”试点工作，制定收购计划、收购房源条件、换房程序等，居民获得资金后用于购买其开发的定向新房。
六、 南城县房地产新政的意义
南城县新政的发布，标志着南城县政府对房地产市场发展的高度重视，也体现了政府坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，促进房地产市场平稳健康发展的决心。新政的实施将有效促进房地产市场良性循环，为南城县经济社会发展注入新的活力。
七、 常见问题解答
1. 购房补贴政策适用于哪些人群？
- 购房补贴政策适用于在2024年7月1日至2025年6月30日期间购买县中心城区新建商品住房的购房者，面积不低于50平方米，并在2028年12月31日之前缴清契税。
2. 申请换购住房退税需要满足哪些条件？
- 申请换购住房退税需要满足以下条件：自2022年10月1日至2025年12月31日，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在本县中心城市重新购买住房。
3. 南城县住房公积金贷款政策调整后，贷款额度提高了多少？
- 南城县住房公积金贷款政策调整后，最高贷款额度从70万元/户调整至80万元/户，提高了10万元。
4. 南城县商业性个人住房贷款政策有哪些变化？
- 南城县商业性个人住房贷款政策主要变化包括：取消利率下限，下调首付比例，推行“认房不认贷”。
5. 南城县“以旧换新”政策主要内容是什么？
- 南城县“以旧换新”政策主要内容是支持房企和居民按照市场化原则进行“以居民旧房置换房企定向新房”，旧房可由房企直接购买，也可委托房企或房地产经纪机构代销，代销完成后购买约定新房。
6. 南城县房地产新政对市场有何影响？
- 南城县房地产新政的实施将有效促进房地产市场良性循环，为南城县经济社会发展注入新的活力。
八、 结论
南城县新政的发布，体现了南城县政府对房地产市场发展的高度重视，也体现了政府坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，促进房地产市场平稳健康发展的决心。新政的实施将有效满足刚性和改善性住房需求，为南城县经济社会发展注入新的活力。未来，南城县将继续关注市场变化，不断完善政策措施，推动房地产市场健康发展。
