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万科抛售资产：房地产市场能否迎来“金九银十”？

万科，这个曾经的房地产龙头，如今也陷入了困境。近期，万科再次抛售资产，将持有的北京万金房地产开发有限公司的股权及债权转让，对价为20亿元。这已经是万科今年以来第三次出售资产。看似“割肉”的背后，隐藏着万科力保现金流的无奈，也反映出当前房地产市场依然面临着严峻的挑战。那么，在利好政策不断出台的背景下，房地产市场能否借着“金九银十”的传统旺季迎来一波小高潮呢？本文将深入分析万科出售资产的深层原因，并探讨当前房地产市场的发展趋势。

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万科出售资产的深层原因

万科近年来面临着巨大的压力，包括销售额下降、资金链紧张、债务压力增加等。为了缓解这些压力，万科采取了一系列的措施，其中就包括出售资产。

1. 资金链紧张： 2024年上半年，万科实现全口径销售额1273亿元，同比下降38%，销售回款达1186亿元，但仍不足以缓解资金链的压力。截至2024年7月31日，万科担保余额804.67亿元，占万科2023年末经审计归属上市公司股东净资产的比重为32.09%。部分债券的收益率再次上升到20%以上，地产债再度出现风险。

2. 降低债务风险： 万科此举或为缓解这些压力。2023年度股东大会审议通过了《关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提供担保的议案》，同意公司为控股子公司、控股子公司为母公司或其他控股子公司的银行及其它金融机构信贷业务以及其它业务提供担保，新增担保总额须不超过1500亿元。出售资产可以降低公司债务风险，提高公司的财务状况。

3. 优化资产结构： 万科在出售资产的同时，也积极推进现房库存去化、资产和股权处置。上半年完成七宝万科、深超总地块、南翔印象城MEGA等资产处置和印力REIT发行上市，合计回款超90亿元。公司当前业务开展以力保现金流为核心，出售资产可以帮助万科优化资产结构，集中资源发展核心业务。

房地产市场能否迎来“金九银十”？

尽管近年来房地产市场经历了低谷期，但今年以来，一系列利好政策的出台，为市场带来了复苏的希望。

1. 利好政策不断出台： 今年3月份以来，房地产市场利好预期和传闻不断。金融监管总局称，目前，商业银行已审批“白名单”项目5392个，审批通过的融资金额近1.4万亿元。各城市协调机制正在全面了解所在地在建已售未交付房地产项目信息，推动符合“白名单”条件标准的项目应纳尽纳。

2. 现房销售增速有望进一步复苏： 近期，房地产项目规划调整的案例不断增多，有部分城市出台新规来加快调整的进程。部分城市新推项目的得房率较高，能够超过90%。过去政策更多针对已经出售的项目，站在当前，未售库存的化解是后续的关键。得房率政策就有助于去库存的推进。假设到2024年底，现房住宅销售面积增速以及期房转入现房面积增速保持与2024年6月水平相同，住宅现房库存去化周期将降低至1.43年。

3. 政策效果仍待观察： 但需要指出的是，尽管政策层面的利好不断，但市场反应并不十分积极。2024年前7月，全国商品房销售面积5.4亿m²，同比下降18.6%；中国房屋新开工面积4.4亿m²，同比下降23.2%；施工房屋面积70.3亿m²，同比下降12.1%；竣工房屋面积3.0亿m²，同比下降21.8%；开发投资完成额6.1万亿元，同比下降10.2%；到位资金总量为6.2万亿元，同比下降21.3%。

4. “金九银十”能否带来突破？ “金九银十”是房地产市场的传统旺季，但今年的市场环境依然充满挑战。目前，市场信心不足，购房者观望情绪浓厚，再加上房贷利率仍处于高位，市场短期内难以出现大幅反弹。